TAHLİYE DAVALARI - Türk Borçlar Kanununa Göre Tahliye

TÜRK BORÇLAR KANUNU'NA GÖRE TAHLİYE

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 331 ila 356 maddeleri arasında;

• bildirim yolu ile fesih

• dava yolu ile fesih

• olağanüstü haller

ana başlıkları altında düzenlenmiştir.

1.1. Bildirim Yolu ile Tahliye

1.1.1. Kira Sözleşmesinin On Yıllık Uzama Sonrası Kiraya Veren Tarafından Yapılacak Bildirim ile Sona Erdirilmesi

6098 sayılı kanunun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi/Bildirim Yoluyla/Genel Olarak" başlıklı 347. maddesinde yer alan;

"Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir."

yönündeki hüküm ile yapılan düzenlemede;

• Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecek; böyle bir bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış olacaktır. Kiraya veren ise kural olarak, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecektir.

• Fakat, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği öngörülmüştür. Böylece, kira sözleşmesi sebebiyle, kiraya verenin, aradan uzun yıllar geçse bil, kiralananın dolaysız zilyedi olamamasının toplumda yarattığı huzursuzluk dikkate alınmış ve kiraya verene, fıkrada belirtilen koşullar gerçekleşince, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un (2) numaralı Geçici Maddesinde yer alan;

"Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır."

yönündeki hüküm uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda başkaca hiçbir koşul aranmaksızın kiralananın tahliye edilmesi, Kanun'un yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihi itibariyle;

• on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, Kanun'un yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren beş yıl,"

• on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da Kanun'un yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren iki yıl

sonra uygulanır

Bu hükme dayanarak kira sözleşmesine son verilebilmesi için kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Yazılı olarak yapılacak olan bildirimin gereğini yerine getirmeyerek kiralananın tahliye edilmemesi halinde, kiraya veren kanunun emredici olan hükmü gereğince kira sözleşmesi ve yazılı bildirime dayanarak tahliyeye yönelik olarak mahkemede dava açmalıdır.

1.2. Dava Yoluyla Tahliye

Dava yoluyla tahliye nedenlerini;

• gereksinim,

• yeniden inşa ve imar

• kiracının tahliye taahhüdü

• iki haklı ihtar

• kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması

olarak sıralamak mümkündür.

1.2.1. Kiraya Veren ve/veya Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

a. Kiraya Verenin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

6098 sayılı Kanun'un "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi/Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar başlıklı 350. maddesinin bir numaralı fıkrasında yer alan;

"Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,"

yönündeki hüküm ile kiraya veren kira sözleşmesini kiraya verenin

• kendisi

• eşi

• altsoyu

• üstsoyu

• veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Ancak, kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Kanunda yer verilmiş olan "kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" den neyin kastedildiği hususu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Nafaka Yükümlülükleri" başlıklı 364. maddesi ile açıklığa kavuşturulmuştur.

"Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür.

Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır.

Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır."

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile yürütülen kaldırılmış 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a göre, daha önce ihtiyaç kapsamı kiralayanın bizzat kendisi ve eş/çocuğunun ihtiyacını kapsarken, yeni düzenleme ile kira sözleşmesinin, kiraya veren tarafından, üstsoyun (baba/büyük baba) ve alt soyun (torun/ torun çocuğu) da, konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle dava yoluyla sona erdirilebileceği kabul edilmiştir.

İhtiyaç gerekçesiyle tahliye için öncelikle ihtiyacın;

• zorunlu

• samimi

• ve devamlı

olması gerekir. Kanunda sayılan kişilerin kirada olması ya da işsiz ve boşta olması konut ya da işyeri ihtiyacının zorunlu ve ciddi olduğuna bir karinedir.

Meskenlerde kiraya veren kendisinin, eşinin, alt/üst soyundan herhangi birinin ve/veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin;

• kirada olması

• kirada olmamakla beraber, oturdukları evin kiralanan eve kıyasla rutubetli, asansörsüz, yüksek katta, kiracının elindekinden daha küçük ya da daha kullanışsız olması,

• memuriyet nedeniyle kiralananın bulunduğu yere tayini,

• doktor raporu ile kiracının oturduğu yerin sağlık bakımından daha yararlı olması,

• olağan mesken ihtiyacı

zorunlu gerekçelerden sayılır.

İntifa hakkı sahibi de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak, kuru mülkiyet hakkı sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açamaz.

Kiralananın paylı (müşterek) mülkiyet konu olması halinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğu ile açılması gerekir. Şayet dava başlangıçta bir paydaş tarafından açılmış ise bu koşulun dava sırasında gerçekleştirilmesi şarttır. Paydaşlardan birisi aynı zamanda kiraya veren durumunda ise, tek başına dava açma hakkına sahiptir.

Pay ve paydaş çoğunluğu sağlandıktan sonra, dava sırasında bir kısım paydaşlar davalarını takip etmezler veya muvafakatlerini geri alırlarsa, geri kalanlar davayı devam ettirebilirler. Zira böyle bir davranış, doğmuş bulunan dava hakkını etkilemez. Ancak, bir kısım paydaşlar davalarından feragat ederlerse ve böyle pay, paydaş çoğunluğu da yitirilmiş olursa, geri kalanlar davayı devam ettiremezler.

Kiralayanın elbirliği (iştirak) halinde mülkiyete konu olması durumunda ise, davanın bütün ortakların katılımıyla açılması veya bir ortak tarafından açılan davaya diğer ortakların tamamının katılmaları gerekir.

İşyeri bakımından da kiraya veren kendisi, eşi, alt/üst soyundan herhangi birinin ve/veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin; ticaret yaptıkları yerin kiralanana kıyasla dar olması, ticari önemini kaybetmesi gibi haller işyeri ihtiyacının samimiyetine örnek teşkil eder. Ancak, bu durumun bilirkişi vasıtsıyla araştırılması gerekir.

İşyeri ihtiyacından da bahsedilebilmesi için;

• Meslek ve Sanatın Bizzat İcra Edilmesi (Kiralananda yapılacak işin özel bir ihtisası gerektirmesi halinde, ihtiyaçlının bu uzmanlığa sahip olması gere- kir. Örneğin eczacılık, avukatlık, dişçilik özel uzmanlığı gerektiren mesleklerden olduğundan, ihtiyaçlarının bu mesleğe sahip olup, olmadığı belirlenmelidir.)

• Tahliye Tehdidi Altında Bulunulması (Kural olarak işyeri ihtiyacı dava açılmadan önce doğmuş bulunmalıdır. Ancak, ihtiyacın yakın bir zamanda doğacağı hususunda tereddüt yoksa, işe hazırlık yapmak amacıyla önceden de dava açılabilir.)

• Tahliyesi İstenilen Taşınmazın Daha Üstün Nitelikte Olması (Tahliyesi istenilen yer, ihtiyaçlarının kirada bulunduğu iş yerinden nitelik itibariyle daha üstün veya en azından eşdeğer özelliklere sahip olmalıdır. Bu şekilde üstün- lük veya eşdeğer olma hali başlı başına tahliye sebebidir.)

hallerinden birinin ve/veya birkaçının varlığı gerekmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kira döneminin sonunda açılması gerekecektir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise tahliye davası açılabilmesi için her 6 aylık kira dönemi için 3 aylık fesih bildirim süresine uyulması, belirlenen süreden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekecektir.

b. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

(6098) sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi/Dava Yoluyla/Yeni Malikin Gereksinimi" başlıklı 351. maddesinde yer alan;

"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başla yarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

yönündeki hüküm uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa;

• Ya edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

• Ya da gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Yeni malikin gereksinim nedeniyle dava açma hakkı;

• Medeni Kanun hükümlerine göre iktisap eden yeni malikin taşınmazı tapudan adına düzenlenmesiyle

• kooperatif payını satın alan kimse kooperatifteki payın devrine ilişkin kooperatif yönetim kurulunun üyeliğe kabul tarihi ile

• ihale yolu ile taşınmazı iktisap eden kimse, tapuya tescil tarihinde

• taşınmazda pay satın alan kimsenin dava açma hakkı ancak pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmasıyla

meydana gelir.

Ancak; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması dava şartıdır. Kiralananda önceden beri paydaş olan kimsenin, sonradan yeni bir pay almakla dava açma hakkı doğmaz. Zira bu paydaş yeni malik sayılamaz. Taşınmaz birden fazla kimse tarafından iktisap edilmişse, ihtarın bütün iktisap edenler tarafından keşide edilmesi zorunludur. Paylı mülkiyete konu taşınmazda, sadece bir pay satın alan yeni malikin tek başına gönderdiği ihtarnameye dayanılarak da dava açılamaz. İhtara- menin, pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilmesi gerekir.

Eski malikle yapılan kira sözleşmesi tapuya şerh verilmiş ise, bu durumda sör- leşme yeni maliki de bağlayacağından, mevcut kira sözleşmesi sona ermeden yeni malikin dava açma hakkından da söz edilemez.

Yeni malikin yanı sıra, intifa hakkını da yeni iktisap eden kimse tahliye davas açabilir. Yeni malikin dava açabilmesi için, iktisap tarihinden itibaren bir ay içer sinde ihbarda bulunması zorunludur. Bu amaçla keşide edilen ihtarnamenin bir ay