Şufa (Önalım) Hakkı

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım (şufa) hakkı bir taşınmaz üzerinde belirli bir kişiye satın alma önceliği tanıyan haktır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır. Önalım hakkı “yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı" olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde; sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.

Önalım Hakkı Türleri

• Yasal Önalım Hakkı

  Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde “devir hakkının kısıtlamaları” başlığı altında hükme bağlanmıştır. Paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaş veya paydaşların açacakları dava üzerine verilecek kararla onlara bu payı aynı şartlarda, öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkânı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir haktır. Hakkın kullanılması yenilik doğuran bir dava ile mümkün olup eski Medeni Kanun zamanında olduğu gibi, yenilik doğuran bir irade beyanıyla veya başka şekillerde kullanılması mümkün değildir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda kendiliğinden kanundan doğar ve payın üçüncü bir kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Hakkın doğması ve kullanılması için tapu siciline şerh edilmesine gerek olmadığı gibi caiz de değildir. Yasal önalım hakkının varlığı, kanuna dayandığı için bunun herkes tarafından bilindiği varsayılmaktadır. Bu nedenle de, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir pay satın alan kimse, hak sahibi bir paydaşın önalım hakkını kullanarak bu payı kendisinden alma hak ve ihtimalinin bulunduğunu daima göz önünde tutmak, bunu bilmek zorundadır. Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır. Bu hak, pay dolayısıyla elde edildiğinden, pay kimin mülkiyetine geçerse, onun tarafından kullanılabilir. Yasal önalım hakkı ayni nitelikte bir hak olmayıp, bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi de söz konusu değildir. Zira bu hak, paydaşın şahsında vücut bulmaktadır. Yasal önalım hakkı, sadece paylı mülkiyette söz konusu olur, diğer mülkiyet çeşitlerinde, özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz. Buna karşılık, “Kat Mülkiyeti Kanununun 8. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması halinde diğer paydaşın şufa hakkını kullanması mümkündür.

Kanun koyucunun, önalım hakkını düzenlerken takip ettiği amaç, paydaşlar arasında süregelen ahengin devam etmesi için yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.

Yasal önalım hakkı ile getirilen kısıtlama, kanundan doğan ancak özel hukuka dayanan bir kısıtlama olması dolayısıyla kamu hukuku nitelikli kısıtlamalarla bir ilgisi yoktur. Bu itibarla, yasal önalım hakkı, bir paydaşın üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması ve diğer paydaş/paydaşların bu haklarını dava yoluyla kullanmaları halinde söz konusu olur. Buna karşılık, paydaş/paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürür. Yasal önalım hakkının doğabilmesi, birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır.

Yasal önalım hakkının şartlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

- Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur. Diğer mülkiyet çeşitlerinde özellikle elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde uygulanmaz.

- Yasal önalım hakkı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur (önalım olayı).

- Yasal önalım hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır. Ayrıca önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Zira paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur

• Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

  Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar çerçevesinde bir iradi kısıtlama sebebi olarak; Türk Borçlar Kanunu’nun 240 ve devamı maddelerinde satış ilişkisi doğuran haklar üst başlığı çerçevesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 2. fıkrasında “Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.” ifadelerine yer verilmiştir. Nitekim önalım borçlusu ve yeni malik, ikale sözleşmesi ile sözleşmeyi ortadan kaldırsalar dahi bunu önalım hakkı sahibine karşı ileri süremezler. Sözleşmeden doğan önalım hakkının devri, kural olarak mümkün değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun “Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve gerialım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kullanılması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” şeklinde düzenlenen 239. maddesi emredici nitelikte olmadığından taraflar adi yazılı şekilde yapacakları bir sözleşme ile aksini kararlaştırabilirler

Önalım Hakkının Kullanılması

Yasal Önalım Hakkının Kullanılması

Yasal önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Burada yasal önalım hakkı Kanun’dan kaynaklandığından bu hakkın kullanılabilmesi herhangi bir sözleşmenin yapılmış olmasına bağlı değildir. Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açmak suretiyle kullanılabilmektedir. Yasal önalım hakkının kullanılması ile ilgili farklı olarak birden fazla paydaşın bu hakkını kullanması sorunu gündeme gelmektedir. Bu sorunun çözümüne yönelik yasal bir düzenleme bulunmasa da Yargıtay Büyük Genel Kurulun 11.06.1947 tarihli 5/18 sayılı içtihadı birleştirme kararı burada uygulamaya yön vermektedir. İlgili kararda “İzaha hacet yoktur ki, gerek müstakil olsun ve gerek şayi olsun herkesin mülkünde istediği gibi tasarruf etmesi ve rızası olmadıkça kimsenin elinden mülkünün alınmaması insanların en başta gelen hürriyet hakkının tabii ve zaruri neticesidir. Fakat çok defa ihtilaf ve münazaalara yol açan iştiraki, mümkün olduğu kadar tahdit etmek ve aynı zamanda hissedarlar arasına yabancı sokmamak ihtiyacına mebni kıyasa muhalif olarak kanuni şufa hakkı ve bu hakla mülkiyetin takyidi kabul olunmuş bulunmaktadır. Bu ihtiyaç ve illette hissesi az olan da çok olan da eşittirler.” ifadelerine yer verilmiştir. Buna göre birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanması durumunda her bir paydaş satılan paydan pay oranına bakılmaksızın eşit hisse edinebilmektedir

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Kullanılması 

Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için öncelikle yazılı bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekmektedir. Önalım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun “Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” şeklindeki 237. madde hükmü uyarınca adi yazılı şekil şartına tabidir. Dolayısıyla sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması gerekmeyip adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Uygulamada önalım hakkının kira sözleşmesine kayıt koymak suretiyle tanındığı da sıklıkla görülmektedir. Önalım sözleşmesi yapılırken şekil şartından sonra dikkat edilmesi gereken bir diğer husus tarafların kimliklerinin ve önalım hakkına konu olan malın sözleşmede açık bir şekilde belirtilmesidir. Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta ise önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmediği durumlarda önalım hakkının hangi satış işlemi için tanındığı hususudur. Önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verildiğinde şerh süresi içerisinde bütün satışlarda kullanılabilmektedir. Ancak önalım hakkı şerh verilmediği durumda sözleşmede belirtilen satışta kullanılabilecektir. Eğer sözleşmede bu yönde herhangi bir belirleme yapılmadıysa önalım hakkı yalnızca ilk satış işleminde kullanılabilecektir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için ikinci olarak ise taşınmazın Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi uyarınca satış ya da ekonomik bakımdan satışa eş değer bir işleme konu olması gerekmektedir.

Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkının hangi süre içinde kullanılabileceği taraflarca sözleşmede kararlaştırılabilmektedir. Ancak bu süre, Türk Borçlar Kanunu’nun 238. maddesine göre en çok 10 yıl olabilmektedir. Eğer bu süre içinde bir satış yapılıp hakkın kullanılması imkânı doğmazsa önalım hakkı sona erer. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kimlere karşı kullanılabileceği, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilmişse şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir (TMK md. 735). Önalım hakkının şerh verilmemesi durumunda ise bu hak kişisel bir hak olduğundan sadece önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının nasıl kullanılacağı da Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde esasen yasal önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiş; 735. maddesinde ise “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” ifadesine yer verilmek suretiyle her iki önalım hakkının da aynı şekilde, dava açılması suretiyle kullanılabileceğini belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili 242. maddesinde ise “Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı dava açmak zorundadır.” ifadeleri kullanılmak suretiyle Türk Medeni Kanunu’na paralel bir düzenlemeye yer verilmiştir. İlgili yasal düzenlemelere göre sözleşmeden doğan önalım hakkı, ancak dava açılarak kullanılabilecektir. Yukarıda bahsedildiği gibi önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmediği takdirde yalnızca önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı kullanılabilecektir. Böyle bir durumda malik önalım sözleşmesinin konusunu teşkil eden taşınmazı üçüncü bir kişiye satar ve mülkiyeti üçüncü kişi üzerine geçirirse önalım hakkı sahibi, yalnızca satıcıdan borca aykırı bu eylem nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilecek; alıcıya karşı tescile zorlama davası açamayacaktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde ise önalım hakkı sahibinin bu hakkını şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanabileceğine yukarıda değinilmişti. Bu durumda önalım hakkı sahibi, önalım sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazı satın alan alıcıya karşı tescile zorlama davası açabilecek ve önalım hakkını kullanabilecektir. Söz konusu davada bir yandan önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte alıcı ile hak sahibi arasında satış ilişkisi doğmakta bir yandan da bu ilişkiye dayanılarak alıcı tescile zorlanmakta ve mülkiyetin önalım hakkı sahibine geçirilmesi sağlanmaktadır. Önalım hakkı sahibi, tescile zorlama davasında kendisine mülkiyetin geçirilmesine karar verilmeden önce Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilir. Bununla birlikte yerleşik Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamaz. Önalım hakkı sahibi bu yükümlülüğünü yerine getirdikten sonra mahkeme, mülkiyetin önalım hakkı sahibine geçtiğine karar vermektedir. Bu kararın kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet, önalım hakkı sahibine geçmektedir. Bu durum mülkiyetin tescilsiz kazanılma hallerinden biri olup tescilin buradaki etkisi açıklayıcıdır.

Önalım Hakkından Vazgeçme ve Feragat, Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Engelleyebilecek Durumlar

Türk Medeni Kanunu, önalım hakkından feragat ve önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmeyi ayrı ayrı düzenlemiştir. Bu konuyu değerlendirirken de ikili bir ayrım yapılmasında fayda bulunmaktadır. Zira önalım hakkından feragat yalnızca yasal önalım hakkı için mümkünken önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme hem yasal önalım hakkı için hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için mümkündür. Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmeye ilişkin hükümler Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde düzenlenmiş olup Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinin atfı sebebiyle gerek yasal önalım hakkına gerekse sözleşmeden doğan önalım hakkına uygulanmaktadır. Yasal önalım hakkından feragat etmek, yukarıda bahsedildiği gibi mümkündür. Ancak bahse konu feragat, Kanunla özel şekle tabi tutulmuştur. Türk Medeni Kanunu uyarınca önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Görüldüğü üzere yasal önalım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebilmekte; söz konusu hak ortadan kaldırılabilmektedir. Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmek de yine Türk Medeni Kanunu uyarınca mümkündür. Bu imkân, yukarıda değinildiği gibi hem yasal önalım hakkı sahiplerine hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı sahiplerine tanınmıştır ve aynı koşullara tabidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Önalım hakkından feragat, önalım hakkının bütün önalım olaylarına ilişkin olarak ortadan kaldırılmasını ifade ediyorken; önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, önalım hakkının bir satış için ortadan kaldırılmasını ifade etmektedir. Yasal önalım hakkının kullanımı, paydaşlar arasında yapılacak bir sözleşme ile engellenebileceği gibi kullanımı için öngörülen yasal süre içerisinde kullanılmaması halinde de engellenmektedir. Bu husus, ileride “hak düşürücü sürelere” ilişkin başlık altında izah edileceğinden burada değerlendirilmemektedir. Ayrıca cebrî artırmayla satışlarda da önalım hakkı kullanılamayacağından bu durumda da yasal önalım hakkının kullanımı engellenmektedir. Burada anlatılanlara ek olarak yasal önalım hakkının aşağıda sayılan hallerde de kullanılması mümkün değildir. Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı haller şunlardır. 

- Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)

- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde

- Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,

- Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde

- Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası: Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf ’a hakkını kullanması mümkündür.)

- Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,

- Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,

- Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,

- Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,

- İki şirketin birleşmesi halinde,

- Vakıf kurma işleminde,

- Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,

- Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,

- Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,

- Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda

- Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde,

- Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için) önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Davalarında Hak Düşürücü Süreler

Türk Medeni Kanununa göre önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım hak düşürücü süreler vardır. Yasal önalım hakkı ile sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süreler Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu’nda benzer şekilde düzenlenmiştir. Yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelere göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK md. 733, TBK md. 241). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK md. 733, TBK md. 242). Önalım hakkı sahibinin satış işlemini hiç öğrenememesi, burada belirtilen sürelerin hak düşürücü olması sebebiyle hak sahibine mağduriyet yaşatmaktadır. Önalım hakkı sahibi, bu durumda bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı ve satıcıya karşı tazminat davası açarak zararının tazminini talep edebilmelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2251 E. 2018/5987 K. sayılı 26.09.2018 tarihli kararında, önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü sürelerin önemi şu şekilde vurgulanmıştır:

“TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

MK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak ... iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır. Somut olayda; davalının dava konusu taşınmazda pay satın aldığı tarih 26.04.2012, davacının dava açma tarihi ise 12.05.2014’tür. Dosya kapsamında davacıya yapılmış bir ihtar bulunmadığı, TMK 733. Maddesinde belirlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin de dolduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

Önalım Hakkının Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi

Sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkündür. Şerh, söz konusu kişisel hakkı kuvvetlendirdiği, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirdiği için oldukça önemli ve faydalıdır. Yukarıda değinildiği gibi sözleşmeden doğan önalım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmediği takdirde yalnızca önalım hakkını tanıyan malike ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilmektedir. Önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde ise söz konusu hak, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilecektir. Şerhin bir diğer etkisi ise önalım hakkını eşyaya bağlı bir hak haline getirmesidir. Şerh sayesinde, ilk satışta kullanılması gereken önalım hakkı artık şerh süresinde gerçekleşen bütün satışlarda kullanılabilir. [5] Bunun anlamı, şerh verilmiş bir önalım hakkının ilk satışta kullanılmaması halinde sona ermemesi, süresi içerisinde gerçekleşen bir diğer satışta kullanılabilmesidir. Tapu Sicil Tüzüğü’nün “Kişisel hakların şerhi için aranacak belgeleri” düzenleyen 47. maddesine göre sözleşmeden doğan önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilebilmesi için yazılı sözleşme aranır. Bu yazılı şerh sözleşmesinde tarafların şerh süresini belirlemeleri mümkündür ancak belirlenecek bu süre on yılı geçemez. Zira şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK md. 735). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2013/6-494 E. 2014/153 K. sayılı 26.02.2014 tarihli, önalım hakkının tapunun beyanlar hanesine tescil edilmesine ilişkin bir kararına göre: “Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, “işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu’nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Özellikle paylı mülkiyette paydaşlar arasında en büyük uyuşmazlıklardan biri olan önalım hakkı hukukumuzdaki istikrarlı kararlar sayesinde tartışmalı alanların görece daha az olduğu konulardan biridir. Buna rağmen konunun çok sıklıkla yargı kararlarına vesile olması ve son dönemde ön alım hakkında mevzuattaki birtakım değişiklikler doktrinde konunun tekrardan ayrıntılı bir biçimde değerlendirilmesine ihtiyaç duyulmaktadır.